7 regole fondamentali e consigli per chiedere un mutuo tradizionale o per stipulare un mutuo online
I mutui non sono tutti uguali! Le maggiori differenze sono date dalla tipologia di tasso applicato, Variabile, fisso o vie di mezzo, esistono poi i mutui online e i mutui tradizionali stipulati presso banche fisicamente presenti nel territorio, vediamo in dettaglio quali sono gli elementi da considerare per stipulare un mutuo.
Tassi di interesse mutui
1) Informarsi sui tipi di tasso applicabile al mutuo (mutuo a tasso variabile, misto o fisso)
mutui a tasso variabile: gli interessi vengono calcolati ad un tasso indicizzato al parametro di riferimento contrattualmente previsto e rilevato periodicamente;
mutui a tasso misto: gli interessi vengono calcolati ad un tasso fisso per un periodo iniziale definito e, successivamente, ad un tasso variabile indicizzato al parametro di riferimento contrattualmente previsto;
mutui a tasso flessibile: gli interessi vengono calcolati ad un tasso fisso per un periodo stabilito nelle condizioni generali del contratto (es. biennio/quinquennio/…), e per ogni periodo successivo, sempre stabilito in contratto (es. biennio/quinquennio/…), ad un tasso di tipo fisso variabile a discrezione del cliente.
a tasso fisso: gli interessi vengono calcolati ad un tasso fisso per tutta la durata del finanziamento.
2) Sapere come influirà il tipo di tasso scelto per il mutuo
Il mutuo a tasso variabile consente al consumatore di corrispondere, tempo per tempo, un tasso in linea con le variazioni di mercato. Questo mutuo è indicato per il Cliente che preferisca rate di mutuo variabili nel corso della vita del mutuo, in relazione all’andamento dei tassi di interesse di mercato.
ll mutuo a tasso misto consente al consumatore di mantenere il tasso invariato per un periodo iniziale stabilito in contratto e l’importo della rata e successivamente corrispondere tempo per tempo un tasso in linea con le variazioni di mercato. Questo mutuo è indicato per il Cliente che preferisca per un periodo iniziale non affidarsi alle fluttuazioni di mercato e successivamente preferisca rate di mutuo variabili in linea con l’andamento dei tassi di interesse di mercato. (Il mutuo a tasso flessibile consente al consumatore di alternare a tempi prestabiliti contrattualmente gli effetti del tasso fisso e variabile. Questo mutuo è indicato per il Cliente che preferisca riservarsi la facoltà di modifcare la propria scelta ogni biennio/quinquennio/… nel rispetto di quanto previsto in contratto).
Il mutuo a tasso fisso consente al consumatore di mantenere invariato per la durata di tutto il finanziamento il tasso e di conseguenza l’importo della rata. Questo mutuo è indicato per il Cliente che preferisce non affidarsi alle fluttuazioni del mercato.
Spese da sostenere per aprire un mutuo
3) Conoscere quali sono in via generale le spese da sostenere per richiedere un mutuo
- assicurazione vita caso morte da infortunio e/o malattia del finanziato
- di perizia;
- per invio comunicazioni;
- per svincolo, cancellazione o rinnovo dell’ipoteca;
- per rilascio conteggio ipotesi di estinzione anticipata (ammessa per i mutui in argomento) e compenso per l’esecuzione della stessa;
- per ripresentazione rata insoluta;
nonchè le seguenti commissioni:
- d’istruttoria;
- per incasso rata;
- per riduzione finanziamento e/o estinzione anticipata
- per variazione del piano per accolli, espromissioni, subentri e variazioni del mutuo;
- d’intermediazione (solo per mutui commercializzati da Intermediari convenzionati).
Ulteriori spese sono rappresentate da
-spese ed onorario notarili;
-oneri fiscali relativi alla stipula (es.: imposta sostitutiva ai sensi del D.P.R. 29.9.1973 n. 601);
- spese ed oneri fiscali connessi all’iscrizione dell’ipoteca;
- assicurazione fabbricati contro incendio
Sgravi fiscali sui mutui
4) Informarsi se esistono sgravi fiscali per aprire un mutuo
Sì, si possono ottenere sgravi fiscali in applicazione delle disposizioni in materia fiscale tempo per tempo vigenti. I Finanziati possono accedere a informazioni dettagliate consultando il sito Internet www.finanze.it o recandosi presso gli Uffici del Ministero dell’Economia e delle Finanze (Agenzie delle Entrate). I mutui possono usufruire anche di sussidi pubblici, di volta in volta previsti (es.: abbattimento in c/interessi in applicazione di Leggi Regionali o contributi in conto capitale). Per tali agevolazioni le Filiali della Banca sono a disposizione per fornire informazioni su dove ottenere aggiornate e precise indicazioni.
Confrontare Mutui online: un buon modo per risparmiare
5) Confrontare mutui online per trovare quello che più fa per voi!
Si tratta di una regola che appare banale ma è bene sottolinearla. Se dovrete stipulare un contratto di mutuo ad esempio per comprare la prima casa, non limitatevi a considerare solo le offerte della vostra banca di fiducia. Potreste risparmiare molti soldi confrontando le offerte di mutuo online grazie a strumenti come quello che vi proponiamo qui di seguito:
Quali sono i vantaggi e gli svantaggi dei mutui variabili?
Nella maggior parte dei casi i contratti di mutuo prevedono che il debitore debba restituire la somma presa in prestito non in un’unica soluzione ma con un piano rateizzato che prevede il pagamento di un tot al mese, per esempio, in modo che il debitore non sia costretto a pagare in una sola volta una somma cospicua.
Le rate si caratterizzano per essere articolate in due parti, una relativa alla restituzione del capitale, con l’estinzione graduale del debito, e l’altra relativa al pagamento degli interessi.
La riduzione del capitale avviene in modo progressivo: dal principio si pagano maggiormente interessi e con l’avanzare della restituzione del capitale l’ammontare degli interessi diminuisce.
Ritardi nel pagamento della rata del mutuo
6) Sapere a cosa si va incontro nel caso di ritardo nel pagamento della rata o nel caso non si riesca a pagare la rata del mutuo.
Se non viene pagata una rata del mutuo la prima conseguenza è il pagamento degli interessi di mora per risarcire il creditore del danno derivante dal ritardato pagamento della rata. Si parla, quindi, di un “ritardo di pagamento” quando una rata viene pagata tra il 30° ed il 180° giorno dalla scadenza della rata.
I tassi degli interessi di mora sono più alti, da 2 a 4 punti percentuali, rispetto al tasso pattuito per il mutuo.
Se si verifica un ritardo nel pagamento della rata per almeno sette volte la banca può invocare questo motivo come causa per la risoluzione del contratto.
La banca potrà invocare la risoluzione al decorrere del termine di 180 giorni dalla scadenza di ogni singola rata per almeno sette volte e senza che il debitore abbia pagato. Quindi la banca potrà immediatamente richiedere al debitore il capitale restante e una porzione degli interessi che devono ancora maturare.
Ciò può significare che qualora il debitore non abbia disponibilità finanziaria per venire incontro a tali richieste, chi ha erogato il prestito può avvalersi di una serie di garanzie quale per esempio, quella del pignoramento dell’immobile posto ad ipoteca del mutuo.
Momentanea impossibilità di pagare la rata del mutuo
Nel caso che il debitore abbia dei problemi momentanei, per una imprevista evenienza, a versare le rate, si rende necessario un incontro con il direttore dell’istituto mutuante in modo da vagliare un piano di rientro in grado di accomodare la situazione.
Nel definire gli accordi è importante, da parte del mutuatario, l’ assunzione di impegni che potrà rispettare. In caso contrario potrebbe essere critico ottenere ulteriori dilazioni nel pagamento delle rate.
7) Conoscere il nemico: cosa sono le società di recupero crediti?
Innanzitutto prima di parlare di questo argomento, raccomandiamo ovviamente di leggere attentamente i contratti. Detto ciò il recupero crediti è l’attività posta in essere dal creditore che non ha ricevuto dal debitore la restituzione del capitale preso in prestito più il pagamento degli interessi; in una società, come quella odierna, dove la logica di richiedere finanziamenti è molto spesso utilizzata sia per permettere al debitore di soddisfare i suoi bisogni primari, sia di quelli cosiddetti superflui( si pensi ad un televisore ultra tecnologico per esempio), la possibilità che lo stesso debitore non riesca ad adempiere gli obblighi con il creditore sono molte alte ed ecco che in questa fase patologica del rapporto tra creditore e debitore intervengono molto spesso le società di recupero crediti che altro non sono che società di servizi, il servizio consiste nel cercare di “recuperare” la somma presa in prestito dal debitore, possibilmente in via stragiudiziale, in modo che il creditore veda soddisfatte le sue ragioni in modo tempestivo.
Premesso che in ogni settore esistono fenomeni di condotte illegali o comunque moralmente discutibili, anche nel settore recupero crediti questo principio ha un fondamento; sui siti delle associazioni dei consumatori, per esempio, molto spesso si trovano lettere di persone allarmate dall’aver ricevuto telefonate da operatori di recupero credito che si sono espressi in modo autoritario e manifestando, talvolta, velate minacce in caso di mancato pagamento.
Ovviamente queste condotte illecite non sono poste in essere da tutte le società di recupero crediti, ma è bene essere pronti a ricevere telefonate intimidatorie; in questo caso il debitore ha varie alternative: può registrare la telefonata e sporgere querela contro la società, può rivolgersi ad un avvocato; in ogni caso il debitore non deve farsi prendere dal panico.
E’ ovvio che se il debitore non ha nessuna giustificazione giuridica per non aver adempiuto ai suoi obblighi, conviene che la controversia venga risolta su di un piano stragiudiziale stando bene attenti al tipo di interessi moratori che la società addetta al recupero proponga.
Si è precisato che le condotte illecite da parte delle società di recupero crediti non costituiscono la norma, ma un’eccezione in cui si evidenzia la mancanza di professionalità della società, ma quand’anche non si trascenda in condotte giuridicamente rilevanti, molto spesso queste società adottano sistemi moralmente discutibili, per fare un esempio si riporta di seguito uno stralcio della strategia di recupero crediti di una società di cui non verrà menzionato il nome: “Lettere, telefonate, visite domiciliari ed azioni interattive sono da considerarsi l’ossatura delle procedure di recupero, ma l’anima del sistema sta nel processo interattivo. E’ in questa tappa che le azioni, attraverso la stimolazione dei punti deboli, suscitano nel debitore una reazione”.
Si ritiene opportuno sollecitare il nostro sistema giudiziario a vigilare attentamente su queste condotte, la stimolazione dei punti deboli del debitore è una frase che ha in sé un che di inquietante e che non dovrebbe trovare spazio.
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Ecco un piccolo glossario dei termini più usati quando si parla di mutui e che è bene conoscere:
Mutui a tasso fisso: il tasso d’interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo.
Mutui a tasso variabile: il tasso d’interesse varia in relazione all’andamento di uno o più parametri specificatamente indicati nel contratto di mutuo.
Mutui a tasso misto: il tasso d’interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenza fissa e/o a determinate condizioni specificatamente indicate nel contratto di mutuo.
Mutui a tasso flessibile: il tasso è fisso per un periodo iniziale poi, in periodi successivi, varia a scelta del cliente in fisso o variabile.
Mutui a due tipi di tasso: il capitale mutuato è diviso in due quote, di cui una a tasso di interesse fisso e una a tasso di interesse variabile.
Ammortamento: è il processo di restituzione graduale del mutuo mediante il pagamento periodico di rate comprendenti una quota capitale e una quota interessi.
Preammortamento: periodo iniziale del mutuo nel quale le rate pagate sono costituite dalla sola quota interessi.
Rata: pagamento che il mutuatario effettua periodicamente per la restituzione del mutuo secondo cadenze stabilite contrattualmente (mensili, trimestrali, semestrali, annuali, ecc.). La rata è composta da una quota capitale, cioè una parte dell’importo prestato, e da una quota interessi, relativa a una parte degli interessi dovuti alla Banca per il mutuo.
Rata costante: la somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo.
Rata crescente: la somma tra quota capitale e quota interessi cresce al crescere del numero delle rate pagate.
Rata decrescente: la somma tra quota capitale e quota interessi decresce al crescere del numero delle rate pagate.
Rimborso in un’unica soluzione: le rate, tranne l’ultima, sono costituite dalla sola quota interessi. L’intero capitale viene restituito in un’unica soluzione alla scadenza del contratto di mutuo con l’ultima rata.
Piano di ammortamento: è il piano di rimborso del mutuo con l’indicazione della composizione delle singole rate.
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